Due diligence d'une villa en Thaïlande : examiner au-delà de la maison

Cartographier terrain, bâtiment et droits contractuels

Demandez un tableau identifiant chaque parcelle, son propriétaire inscrit, le propriétaire du bâtiment et chaque droit acquis. Incluez parcelles d'accès, réseaux et équipements du domaine. Faites expliquer l'enregistrement prévu et les conséquences d'un changement de propriétaire foncier, d'exploitant ou de cocontractant. « La villa vous appartient » n'explique pas le lien entre l'achat de la maison et son terrain.

Retracer tout l'accès légal

Suivez le trajet entre villa et voie publique reconnue, en identifiant chaque parcelle traversée. Passage matériel, télécommande du portail ou usage informel ancien ne suffisent pas à établir votre droit. Demandez les preuves de voie publique ou les servitudes enregistrées et faites vérifier véhicules, réseaux et entretien. Comparez les actes au parcours réel, notamment pour élargissement ou circulation de chantier envisagés.

Rapprocher les autorisations de la maison existante

Demandez permis, plans approuvés, modifications et documents d'achèvement pertinents. Avec les professionnels adaptés, comparez emplacement, emprise, étages, piscine et ajouts ultérieurs. Le livret de maison ne remplace pas cette comparaison. Pour une villa en construction, identifiez titulaire du permis, cocontractant, étapes de paiement et autorisations en suspens. Distinguez « peut-on construire cela ? » de « cela a-t-il été correctement construit ? ».

Examiner contraintes du terrain et état matériel

Sites en pente, littoraux et bas posent des questions différentes : déclivité, drainage, soutènements, inondation, retraits et protection environnementale. Le juriste identifie les textes applicables ; géomètres et ingénieurs établissent les mesures et constats nécessaires. N'appliquez jamais une règle précise copiée d'une autre villa sans vérifier parcelle, carte en vigueur et projet. Des photographies de vue mer ne résolvent ni constructibilité ni sécurité structurelle.

Chiffrer les obligations qui subsistent après la vente

Examinez charges du domaine, entretien de voirie, eau, comptage électrique, assurance et éventuelle gestion locative obligatoire. Demandez propriétaire et responsable des réseaux communs, évolution des tarifs et recours en cas d'interruption. Vérifiez la légalité de la location indépendamment du rendement annoncé. Faites traduire les questions de titre, accès et permis en conditions contractuelles avant paiement, et conservez une inspection indépendante même si le vendeur fournit une garantie.

Questions fréquentes