Permis de construire et Hotel Act : quand le revenu locatif est illégal

Ce qu'est un permis de construire, et ce que risque un bâtiment sans permis

Le permis de construire est délivré par la municipalité — la Tessaban. Aux termes de la section 21 du Building Control Act B.E. 2522 (1979), la loi thaïlandaise sur le contrôle de la construction, quiconque construit, modifie ou déplace un bâtiment doit obtenir un permis de l'agent local compétent, ou déposer la notification que la loi admet à sa place. Le permis atteste le droit de construire et la conformité aux règles de construction ; c'est un document distinct de l'acte de titre, et l'un n'implique pas l'autre.

La même loi précise ce qui se passe en son absence. La section 65 punit la construction sans permis d'un emprisonnement pouvant atteindre trois mois ou d'une amende pouvant atteindre 60 000 bahts, ou des deux, plus une amende journalière pouvant atteindre 10 000 bahts jusqu'à la mise en conformité. Et les pouvoirs de police ne s'arrêtent pas aux amendes — les sections 40 à 43 donnent à l'agent local une échelle graduée :

Les quatre étapes d'exécution, dans l'ordre où la loi les écrit :

• Section 40 — ordonner l'arrêt des travaux et interdire l'usage du bâtiment ou de la zone, ou l'accès à ceux-ci.
• Section 41 — lorsque la violation peut être corrigée, ordonner au propriétaire de demander l'approbation ou de régulariser, dans un délai fixé d'au moins trente jours.
• Section 42 — lorsqu'elle ne peut pas être corrigée, ou que le propriétaire n'a pas obtempéré, ordonner la démolition du bâtiment, en tout ou en partie.
• Section 43 — si l'ordre de démolition est ignoré, procéder à la démolition et en recouvrer le coût auprès du propriétaire et des responsables.

Quand une location à la nuitée exige une licence hôtelière

Le Hotel Act B.E. 2547 (2004) définit l'hôtel, en sa section 4, comme un hébergement établi à des fins commerciales pour fournir un logement temporaire à des voyageurs contre rémunération — et il exclut expressément l'hébergement loué au mois ou davantage. Une villa louée à la nuitée ou à la semaine entre dans cette définition. La section 15 exige ensuite une licence pour exploiter une activité hôtelière, et la section 59 punit l'exploitation sans licence d'un emprisonnement pouvant atteindre un an ou d'une amende pouvant atteindre 20 000 bahts, ou des deux, plus jusqu'à 10 000 bahts par jour tant que la violation se poursuit.

Il existe une seule voie légale en deçà de la licence. Un règlement ministériel de 2008 pris en application du Hotel Act a créé une catégorie « non-hôtel » — un petit hébergement exploité comme source de revenu d'appoint et déclaré à l'officier d'état local. Ses seuils ont été relevés par le règlement ministériel n° 2 B.E. 2566, en vigueur depuis le 29 octobre 2023 : au plus huit chambres et au plus trente clients au total. Une villa isolée peut y prétendre — mais seulement si elle est effectivement déclarée. Une villa non déclarée louée à la nuitée n'est pas une zone grise ; c'est l'infraction de la section 59.

La Thaïlande a aussi construit une voie de régularisation : un règlement ministériel du 19 août 2016, pris en application du Building Control Act, a permis de convertir des bâtiments existants éligibles en usage hôtelier légal, moyennant des mises à niveau de sécurité, sur demande dans un délai de cinq ans. L'existence de cette voie se lit dans les deux sens pour un acheteur : un exploitant qui ne l'a jamais empruntée a choisi de ne pas le faire.

L'application de la loi est réelle, et documentée

Les vagues de contrôle sont rapportées dans la presse thaïlandaise avec noms et dates. Le 25 juillet 2026, le Bangkok Post rapportait (« Phuket illegal hotel blitz ramps up ») une inspection conjointe menée par le vice-ministre de l'Intérieur visant trois établissements de Phuket d'environ 200, 240 et 45 chambres — dont aucun ne détenait de permis de construire valide ni de licence d'exploitation hôtelière. La même vague a atteint Koh Samui, où les inspections de 2026 ont compté des villas de luxe avec piscine parmi les exploitations non licenciées examinées.

Les autorités thaïlandaises ont aussi averti publiquement, à plusieurs reprises, que la location de lots de copropriété à la journée est illégale au regard du Hotel Act. Le schéma de ces comptes rendus est stable : les contrôles arrivent par vagues, ils sont pilotés depuis le ministère, et permis et licences sont vérifiés ensemble.

Pourquoi « le vendeur dit que le revenu est de X » n'est pas un fait vérifié

Les villas sont couramment commercialisées avec un rendement locatif. Le chiffre peut même être authentique — mais un historique de revenus affirmé est une déclaration, pas un document, et une projection est une hypothèse de continuité de l'exploitation. Savoir si ce revenu a été gagné légalement est une autre question, vérifiable celle-là : une licence hôtelière ou une déclaration non-hôtel existe dans les registres, ou n'existe pas.

Un revenu tiré d'une location à la nuitée sans licence est un revenu tiré de l'infraction de la section 59. Il peut cesser sur une seule inspection, et les amendes journalières courent contre l'exploitant. Un prix d'achat bâti sur ce chiffre est un prix bâti sur une exploitation qu'un agent est en droit d'arrêter — c'est exactement pourquoi le statut de la licence figure parmi les faits contrôlés avant tout paiement, à côté du titre et du permis.

Ce que la vérification examine

Sur ce sujet, une vérification structurée examine trois choses. D'abord, que le permis de construire existe — une copie obtenue et consignée, avec bureau émetteur et numéro de référence, au registre des preuves. Ensuite, que le permis correspond à la structure réellement bâtie : une terrasse fermée, un pool house ajouté ou un étage au-delà des plans autorisés est un constat fréquent, et une extension sans permis hérite de l'exposition des sections 40 à 43. Enfin, lorsque la location à la nuitée fait partie de l'histoire du bien, le statut de la licence ou de la déclaration non-hôtel — ce qui existe, ce qui manque, et qui l'a vérifié.

Une villa à structure simple relève du palier C2 à prix fixe de la grille publiée de Suradeed : 1 590 € (62 010 THB), honoraires du cabinet partenaire et frais de plateforme inclus et affichés séparément.

Ce qu'un acheteur peut exiger avant le transfert

Rien de tout cela n'a besoin d'être découvert après l'achat. Chaque document est soit produit avant le transfert, soit son absence devient une condition que le vendeur doit lever — une condition suspensive, dans la langue d'un contrat de vente. Un acheteur peut exiger :

• une copie du permis de construire, et sa correspondance avec la structure telle que bâtie ;
• lorsque le bien est vendu sur son revenu locatif, la licence hôtelière ou la déclaration non-hôtel qui fonde ce revenu ;
• la régularisation de ce qui manque en condition suspensive, avant une échéance de paiement plutôt qu'après le transfert ;
• l'ensemble de la trace par écrit — bureau émetteur, numéro de référence, date et réviseur pour chaque document, afin que le dossier repose sur des preuves plutôt que sur des assurances.

Ce que Suradeed est, et n'est pas

Suradeed n'est pas un cabinet d'avocats et ne donne aucun avis juridique. Chaque constat et recommandation juridique d'un certificat de vérification est produit et signé par un cabinet d'avocats thaïlandais agréé, qui en est responsable. Suradeed définit le protocole de vérification, coordonne le travail, contrôle sa qualité et livre le résultat.

Le paiement affiche un prix unique : il comprend les honoraires du cabinet partenaire, que Suradeed encaisse comme agent de paiement du cabinet, et les frais de plateforme et de coordination de Suradeed. Votre facture distingue les deux composantes. Suradeed n'accepte aucune commission ni avantage de recommandation d'aucun vendeur, promoteur, agent ou courtier — l'indépendance est contractuelle, ce n'est pas une déclaration d'intention.